Mire jó az ingatlan adásvételi előszerződés és a vételi ajánlat?

Az ingatlan adásvételi előszerződés egy olyan megállapodás, amelyben az eladó és a vevő abban állapodnak meg, hogy egy későbbi időpontban (vagy ha egy bizonyos feltétel bekövetkezik) végleges adásvételi szerződést kötnek. Gyakori félreértés, hogy az előszerződés egy ügyvéd nélkül kötött adásvételi szerződés. Ez egyáltalán nem igaz. Az előszerződés nem ingatlan adásvételéről szól, hanem arról, hogy a felek későbbi időpontban adásvételi szerződést kötnek. Vagyis a felek az előszerződés alapján nem az ingatlant és a vételárat, hanem csak az adásvételi szerződés megkötését követelhetik egymástól, mind a vevő az eladótól, mind az eladó a vevőtől.

Ebből következik az is, hogy az előszerződés megkötésével egyidejűleg átadott foglaló, nem az adásvételi szerződés biztosítéka, hanem az előszerződésé, hiszen az adásvételi szerződés ekkor még nem is létezik. Az adásvételi szerződés megkötésekor, vagy akár már az előszerződésben is rendelkezhetnek úgy a felek, hogy ez a korábban átadott foglaló az adásvételi szerződés foglalójává válik.

Ha ez alapján akár az eladó, akár a vevő nem tesz eleget a szerződéskötési kötelezettségének, akkor a szerződéskötési kötelezettség teljesítése bírósági úton is kikényszeríthető, ilyenkor az adásvételi szerződést a bíróság hozza létre. Fontos kiemelni azonban azt, hogy a bíróság is csak akkor képes az adásvételi szerződést létrehozni, ha az előszerződés tartalmazza a megkötendő „végleges” szerződés legfontosabb feltételeit, de minimálisan az ingatlan pontos meghatározását és a vételárat. Ezt úgy mondjuk, hogy a szerződés feltételeit úgy kell megfogalmazni, hogy az később végrehajtható legyen. Ha a legfontosabb paraméterek nincsenek tisztázva, akkor azokat a bíróság sem fogja tudni pótolni. Ennek a kockázatnak a valósságát mi sem emeli ki jobban minthogy előszerződésként sokszor az internetről letöltött, ismeretlen forrásból származó nyomtatványokat használnak, amelyhez a felek nem is társítanak nagyobb jelentőséget, minthogy a foglaló átadása során mintegy átvételi elismervényként szolgáljon.

Előszerződést akkor szokás kötni, ha az adásvételi szerződés feltételeit a felek még nem tárgyalták le, de az eladó ragaszkodik a foglalóhoz; például az ingatlan műszaki átvizsgálása a vevő által hosszabb időt vesz igénybe és az eladó foglalót kér a közreműködésért cserébe; vagy ha az eladó csak későbbi időpontban szeretné értékesíteni az ingatlant, de a vevő szeretné, ha az eladót az adott szaván túl, más is kötelezné az adásvételre. Számtalan ilyen eset lehetséges. Az előszerződés legfőbb veszélye amellett, hogy nem fogalmazták meg precízen, abban rejlik, hogy nem biztosít teljes körű védelmet a felek számára, ugyanis nem kerül bejegyzésre a földhivatalok által vezetett ingatlan nyilvántartásba, az ingatlan tulajdoni lapján sem jelenik meg. Nem jelenti tehát akadályát annak, hogy az ingatlan később megterheljék, végrehajtás alá vonják, vagy akár egy rosszhiszemű eladó másnak is eladja. Ezért mindenképpen indokolt, hogy a felek a végleges adásvételi szerződést mielőbb megkössék.

Az előszerződés megkötésének oka jellemzően az, hogy az eladó és a vevő is kötelezzék el magukat az ingatlan adásvétele mellett.

Végül ugyanebben a körben meg kell említenünk a vételi ajánlatot is, amely nagyon elterjedt megoldás ingatlan közvetítő segítségével történő ingatlan adásvételnél. A vételi ajánlat az eladó általi elfogadó nyilatkozattal együtt ugyancsak előszerződésnek minősül. Nagyon fontos figyelni arra, hogy az eladó elfogadó nyilatkozata is szükséges ehhez. Nagyon gyakran fordul elő, hogy a vevő tesz egy vételi ajánlatot, de elfogadó nyilatkozatot nem kap, de még csak fix határidőt sem állapítanak meg a vételi ajánlat érvényességére. Ebből azt következik, hogy az adásvételi szerződést a bíróság sem fogja tudni létrehozni, hiszen az elad semmilyen kötöttséget nem vállalt. Az előszerződés létre sem jött. Fontos kiemelni azt is, hogy a vételi ajánlat az esetek többségében nem tartalmazza azt sem, hogy a vevő milyen módon, mennyi időn belül fogja tudni kifizetni az ingatlan vételárát, sem azt, hogy a feleknek milyen vállalásai vannak a szerződéskötésig terjedő időszakra. Ez pedig a még elfogadó nyilatkozat esetén is igen nehezen érvényesíthetővé teszi az eladó és a vevő egymással szembeni követeléseit.

Figyelem! A cikk tartalma kizárólag tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi tanácsnak. Fontos megjegyezni, hogy minden ügy egyedi, és a jogi tanácsadás során figyelembe kell venni az adott ügy sajátosságait és körülményeit. Ezért a cikkben található információk nem helyettesítik a személyre szabott jogi tanácsadást. Konkrét jogi kérdéseikkel forduljanak szakértő jogászhoz.